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足球365比分直播为大家推荐国内最佳的海岛娱乐场,包含真人娱乐、体育投注、老虎机、 最专业的百家乐开户资讯等相关的站点当时,地产市场交投活跃。社交场所,人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交,一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时,以求赚取更多佣金。据业内人士估计,当时地产市场上现货楼炒家约占55%,而楼花炒家所占比例更高达70%。〔4〕通常,物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标,因为在楼花买卖中,投机活动把同一个尚未入伙的住宅单位转手多次,这将使物业买卖合约的总值相对于最终屋契的价值高。据田土厅的统计,这个比例1990年是0.8, 到1991年已急升到1.2。(见图5.1)远东会的成功,刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月,由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立,形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立,一方面顺应社会潮流,满足新兴工商企业对上市的殷切需求;另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣,加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入,形成了70年代初期的股市狂潮。据统计,反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点(1964年7月31日为基准日,该日指数是100点),此后节节攀升,到1971年底收市报341.36点,在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起,香港股市进入狂热阶段,升势加速,1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点,短短一年多时间升幅高达5.3倍,每月复合增长达13%之多。〔1〕地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。

(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。1975年,长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价,向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺,长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等,总楼宇建筑面积达132万方尺,平均每方尺地价成本仅为64元,十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售,每方尺楼面售价达279元至344元,长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功,奠定了长实以后一连串成功的发展机会。足球365比分直播首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起,位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅,租售价均开始急升。1969年初,高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元,其后节节上升,到1970年底已普遍升至160元至200元,两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因,是60年代中后期楼宇供应量大幅减少,期间,随着经济的复苏繁荣、股市的急升,大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构,派驻香港的高级职员增加,对高级住宅、花园洋房的需求殷切。

足球365比分直播楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。(4) 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下,香港楼价连年上升,且升势愈来愈猛,反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势,真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降,只好利用银行贷款提前实行购楼计划,投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润,从而形成非正常的市场需求,进一步推高楼价。

1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。期间,长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨,备受欢迎。3月下旬,市场传闻汇景花园将于日内推出,瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙,长实多次贴出告示劝喻市民离去不果,最终要警方出面驱散人群。及至3月26日,长实推出汇景花园750多个中小型住宅单位,平均售价为每方尺2 400元,结果发售第一天已售出9成。当时,炒风炽热,一名炒家在一日内与用家达成转售协议,赚取了8万元;另一炒家购入汇景一个单位,在一个月内成功转手,获利25万元。〔3〕1973年,港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满,需重新续约换契。其中,仅新九龙就多达4 800多幅,上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定,这些土地的续约换契,须按市值补交地价。然而,当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平,若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重,对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日,港府制订官契条例,规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期,重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。足球365比分直播然而,楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日,政府原计划有两幅新界土地推出拍卖,但当时市道疲弱,地产界人士普遍要求政府冻结卖地,结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施,包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元,希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户;提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000;免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的,就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计,仅此一项政府库房将少收190亿元。

当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。20世纪80年代初,新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展,开始在各新市镇中心兴建大型综合商场,作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺,耗资逾10亿元,80年代初动工,至1984年落成,是沙田新市镇最庞大的商业建设,场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施,还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后,瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物,成为香港最受欢迎的商场之一。地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。

受到金融风暴的影响,香港的投资、消费急速萎缩,香港经济的各个环节,包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等,均受到严重影响,整体经济急转直下,从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季,香港经济虽受金融风暴冲击,但经济增长率仍达2.7%,全年经济增长仍达5.3%。然而,1998年香港经济却录得连续四季负增长,全年经济负增长达5%,而失业率则急升至6%以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。这一役,恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”,还平白损失了4亿元订金,所遭受的打击不轻。1984年12月,中英签订联合声明,香港地产市道开始走出谷底,港府趁势再将金钟二段推出竞投,结果被信和为首财团夺得,发展为财经广场,即后来的奔达中心,赚取丰厚利润。是役,恒隆对地产循环的戒心大大增加,投资策略转趋保守,其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。1986年恒隆主席陈曾熙逝世,遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人,其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代,恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月,恒隆已购得上市公司淘化大同75.6%股权,淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献,同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大,与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月,恒隆与淘大重组,恒隆成为集团控股公司,并专注地产发展,而淘大则易名为淘大置业,成为恒隆旗下地产投资公司,持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月,恒隆透过淘大收购乐古置业,并再度重组,将乐古改名为格兰酒店,专责酒店业务。自此,恒隆集团自成一系,系内各上市公司业务清晰,便于发展。不过,亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面,错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕希慎兴业上市后,即着力加强旗下的投资物业阵营,向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘,计有1984年以4600万元购入港岛浅水湾宝山阁;1986年以4500万元购入铜锣湾两个地盘,发展成今日的友邦中心及礼顿道111号,同年又以8.5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑;1987年以4.45亿元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末,希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方尺收租楼面面积,比上市初期增加逾倍。

不过,90年代中期以后,怡和系海外发展屡遭挫折,置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底,置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖,可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初,置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权,然而被新地、恒地组成财团击败。至此,置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。足球365比分直播80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司,创办于1973年11月,创办人李兆基,祖籍广东顺德,1929年出生,早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年,年仅19岁的李兆基随身携带1 000元,从家乡顺德南来香港,初期在金铺做外汇黄金买卖,1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展,并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久,“三剑侠”各奔前程,李兆基辞去总经理一职,自立门户创办恒基兆业。当时,恒基兆业约有资产5 000万元,发展地盘约20多个。职员四五十人,已有一定规模。

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